РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ

Вопрос приобретения жилья всегда стоял остро. Не исключение и наше время. Спрос на жильё неустанно растёт. Что касается предложения, то рынок сейчас изобилует различными типами жилых помещений. Потребитель может выбрать что пожелает всё – квартирку попроще на окраине или роскошные апартаменты в центре. Вопрос только в цене. Высокий спрос толкает вверх и цены на жильё. Но всё же есть сегодня способ приобрести хорошее жильё за умеренную плату и в хорошем районе. Сделать это можно прибегнув к долевому строительству.

ДОГОВОР ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА – ПОНЯТИЕ ОБЩЕЕ

Введён в юридическую практику данный тип соглашения был законом «Об участии в долевом строительстве...». Суть данной сделки в следующем: одна сторона (застройщик), в роли которой выступает юридическое лицо, берёт на себя обязательства построить дом (многоквартирный), сдать его в эксплуатацию и затем передать инвесторам. Вторая сторона (дольщик), в роли которой может выступить как юридическое, так и физическое лицо, обязуется оплатить оговоренную данным соглашением цену, а затем принять искомый объект.

Другими словами, если отойти от юридических терминов и дать определение данному договору простыми словами, не вникая в такой процесс как: регистрация договора долевого участия в Росреестре, а также в иные особенности и нюансы, то можно сказать, что это обычный инвестиционный договор, где конечным итогом для инвестора становится готовое жильё, которое он в итоге получает в собственность.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Закон «Об участии в долевом строительстве...», а конкретно п.3 ст.4 данного акта указывает, что договор долевого участия должен оформляться в письменном виде с дальнейшей его регистрацией в Росреестре. Именно этот госорган занимается регистрацией прав и сделок с недвижимостью. Без регистрации в Росреестре данный договор будет считаться не заключенным, и не будет иметь никакой юридической силы.

Порядок регистрации договора долевого участия достаточно прост и состоит из нескольких относительно простых действий:

1) Подготовка документов – заключается в правильном и грамотном оформлении самого текста соглашения, предусматривающего участие в долевом строительстве, т.е. оформления согласно п.4 ст.4 закона «Об участии в долевом строительстве...».

2) Подача документов управление Росреестра – перечень всех требуемых документов представлен в ст.16, 17 и 25.1 закона «О государственной регистрации...». Если обобщить содержание данных норм, то для регистрации понадобятся:

  • - заявление от участников сделки;
  • - договор об участии в долевом строительстве (соглашение не только основное, но и все сопутствующие ему дополнения в трёх экземплярах);
  • - документ, удостоверяющий личность обратившегося, а также его полномочия (актуально тогда, когда пакет документов направляется в Росреестр через посредника, т.е. представителя);
  • - заверенное нотариально согласие супруга или супруги на заключение сделки, необходимое согласно ч.3 ст.35 СК РФ;
  • - документы с детальным и качественным описанием строительного объекта.
  • - чек об уплате пошлины государству - оплата госпошлины за регистрацию договора долевого участия взимается в соответствии со ст.333.33 второй части НК РФ. Для физических лиц госпошлина установлена в 50 рублей, а для организаций - 6 000 рублей.

3) Получение расписки о сданной документации – заявителю взамен переданных на регистрацию бумаг будет предоставлена расписка, которая должна содержать:

  • - перечень переданных документов;

  • - время выдачи расписки;

  • - данные специалиста, ответственного за приём документов (с указанием контрактного телефона).

4) Получение на основании расписки документов после регистрации сделки – после того, как регистрация договора долевого строительства будет завершена, заявителю останется получить ранее переданные документы. В этих целях потребуется предъявить ранее полученную расписку и паспорт. Ключевой момент в данном пункте – это срок регистрации. Согласно п.2.1 ст.25.1 закона «О государственной регистрации...» срок регистрации первичного договора - 10 рабочих дней, начиная со дня приёма бумаг. Срок регистрации последующих договоров - 5 рабочих дней.

5) осуществлённой регистрации Проверка – это завершающий и при этом необязательный этап регистрации договора. Так, чтобы проверить действительно ли регистрация договора прошла успешно, и нет ли никаких проблем и ошибок, нужно либо посредством запроса в Росреестр узнать о результатах регистрации, либо через интернет, посредством использования специального раздела «электронные услуги и сервисы» сайта rosreestr.ru убедиться в положительном решении вопроса.

ДОГОВОР УСТУПКИ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ - ПОЛОЖЕНИЕ ОБЩЕЕ

Многие граждане очень часто путают договор долевого строительства и договор уступки прав требований по договору долевого строительства. Следует знать и понимать, что это два разных соглашения. Если в договоре долевого участия одна сторона инвестирует деньги в деятельность застройщика (второй стороны), взамен получая готовое жильё, то уступка прав требований предполагает, что дольщик передаёт третьей стороне права требовать от застройщика исполнения обязательства, которое как раз и оговаривается в договоре долевого участия.

Другими словами, договор уступки можно определить как договор, вносящий существенное дополнение к договору участия в долевом строительстве, посредством которого заменяется дольщик, т.е. инвестирующий субъект. При этом согласие застройщика на подобного рода замену не требуется, если только такового не требуют условия договора об участии в долевом строительстве.

РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА ЦЕССИИ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ

Как и договор об участии в долевом строительстве, договор цессии также требует государственной регистрации. Это вытекает из содержания ст.389 ГК РФ, которая гласит, что если основной договор, на котором основывается заключаемый, прошёл государственную регистрацию, то и данный заключаемый договор должен также пройти эту процедуру.

Порядок регистрации договора цессии по договору долевого участия схож с порядком регистрации договора долевого участия:

1) Подготовка необходимых документов – нужные бумаги подготавливает как застройщик, так и дольщик с третьим лицом, в пользу которого будет осуществляться уступка прав.

2) Подача документов – к перечню документов, указанных ранее, прибавляются:

  • - договор долевого участия;

  • - справка о том, что у дольщика отсутствует долг перед застройщиком.

3) Оплата госпошлины – данный обязательный платёж равен 350 рублям.

4) Срок регистрации уступки по договору долевого участия составляет от 5 до 10 дней.

5) Возврат расписки и получение документов.

6) Проверка осуществлённой регистрации.

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЬЁ, ПРИОБРЕТЁННОЕ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Договор долевого строительства предполагает приобретение готового жилья только в будущем времени, поскольку на момент заключения соглашения долевого строительства (ровно, как и на момент заключения договора цессии) застройщик готовым объектом строительства просто не располагает. Поэтому собственником построенного жилья дольщик становится только после того, как дом будет построен, и будет произведена регистрация права собственности на построенную квартиру.

Чтобы оформить квартиру, купленную в новостройке, в свою полную собственность, нужно совершить ряд уже знакомых ранее действий:

1) Подготовить документы – данный пункт во многом зависит от действий застройщика, поскольку помимо таких документов как:

  • - заявление;

  • - паспорт обратившегося или доверенность уполномоченного лица;

  • - договор долевого участия;

  • - квитанция об уплате государственной пошлины;

  • - нотариально заверенного согласия супруга;

Потребуются ещё и документы, которые могут быть составлены только в результате активных действий застройщика, а это:

  • - копия решения о вводе объекта недвижимости в эксплуатацию;

  • - акт приема-передачи квартиры;

  • - техническая документация на объект.

2) Оплата государственной пошлины – её размер составляет для физических лиц - 2 000 рублей, для организаций - 22 000 рублей.

3) Подать документы в Росреестр – сделать это можно либо через застройщика, как правило, на платной основе, либо самостоятельно.

4) Получить расписку – обязательно нужно проверить перечень переданных документов и реквизиты.

5) необходимый срок Ожидать, пока не будет произведена регистрация – данный срок равен 10 рабочим дням.

6) Проверка правильности осуществлённой процедуры.