НЕУСТОЙКА С ЗАСТРОЙЩИКА

Приобретение квартиры на условиях ДДУ не теряет актуальности за счет ряда преимуществ.

Потенциальный собственник может не только выбрать наиболее подходящую планировку будущего жилья еще на этапе его возведения, но и значительно сэкономить. Но подобные "плюсы" неотделимы от определённых финансовых рисков. С целью их минимизации целесообразно привлечь юриста, специализирующегося на данных правоотношениях, еще на стадии оформления договора. Если же дольщик решил обойтись своими силами, это не делает его менее защищённым и не лишает прав на законную компенсацию.

Если застройщик не соблюдает сроки передачи объекта строительства, участник вправе взыскать с него неустойку (пени) в следующих пределах:

- для предприятий - 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату проведения расчётов, от суммы ДДУ за каждый день просрочки;

- для граждан - в двойном размере по сравнению с юридическими лицами.

Формула расчета пени выглядит следующим образом:

- 10% (ставка рефинансирования) х 1/300 х сумма договора х количество дней просрочки х 2 (если дольщиком является физическое лицо).

С наступлением 2017 года в силу вступают правила, согласно которым застройщик не будет ответственен за нарушение срока передачи дольщику предмета сделки, если последний целенаправленно избегает подписания документов о его передаче, при условии, однако, что застройщик должным образом выполнил остальные договорные обязательства.

Не последнюю роль в рассмотрении соответствующего дела сыграют:

- подтверждение уведомления дольщика о готовности жилья и необходимости его принятия;

- наличие (отсутствие) претензий в адрес застройщика по соблюдению условий договора.                                                                                                                         

НЕУСТОЙКА ПО КАЧЕСТВУ ОБЪЕКТА

Недочёты объекта ДДУ могут быть обнаружены в процессе его приемки от застройщика или в течение гарантийного срока, который по условиям договора не может быть меньше пяти лет (на техническое оборудование - трёх лет). В первом случае дольщик может смело отказаться от подписания акта без негативных последствий для себя.

До выдвижения требований об уплате штрафных санкций долевой участник, если иное не предусмотрено договором, вправе требовать по своему выбору:

- устранения недочётов, выявленных на объекте, за счет застройщика;

- уменьшения суммы договора, пропорционально количеству недостатков;

- компенсации своих затрат на устранение недочётов.

Если недостатки настолько существенны, что объект нельзя использовать по назначению, а застройщик не устранил их в согласованный с дольщиком срок, последний вправе отказаться от исполнения сделки и потребовать от застройщика:

- возврата ранее уплаченных сумм;

- начисления санкций в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату возврата денежных средств участнику ДДУ.

Если дольщиком является физическое лицо, сумма процентов увеличивается вдвое.

НАПРАВЛЕНИЕ ПРЕТЕНЗИИ ЗАСТРОЙЩИКУ

Претензия по ДДУ оформляется письменно, подписывается дольщиком или его представителем и отправляется застройщику заказным письмом с описью вложения.

Требование должно содержать:

- суть замечаний (описание недостатков квартиры и/или указание на количество дней просрочки её передачи);

- предполагаемый срок их устранения;

- расчёт неустойки убытков и сумм.

Пакет документов также должен содержать копии:

- договора ДДУ со всеми приложениями;

- документа, подтверждающего оплату по договору.                                                                                                                                                            

ИСК К ЗАСТРОЙЩИКУ

По общему правилу, обращение в суд следует за отказом застройщика от решения проблемы или игнорирования им обращений дольщика. Но, если ДДУ не обязывает к претензионному порядку урегулирования разногласий, иск может быть предъявлен к застройщику, минуя эту процедуру.

Финансовая часть требований может основываться на взыскании:

- морального ущерба;

- неустойки (пени) и понесенных убытков сверх неё;

- денежных сумм, внесенных по договору;

- судебных издержек.                                                                                                                        

К исковым требованиям должны быть приложены:

- копия ответа застройщика на претензию, документы, подтверждающие почтовую отправку, претензия застройщику (при наличии досудебного урегулирования вопроса);

- договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями;

- платежки о перечислении платы по договору;

- квитанция об уплате госпошлины (при взыскании более 1 000 000 рублей).

Природа ДДУ подразумевает, что инвестировать в будущие квадратные метры могут предприятия и граждане. Претензии пострадавших от недобросовестных застройщиков могут сводиться к устранению нарушений, а также содержать требования финансового характера: о выплате неустойки, возмещения убытков и морального ущерба. При этом правом на возмещение морального вреда обладают только граждане, убытки же в виде неполученной прибыли может компенсировать любой участник, имеющий документальное подтверждение намерений извлечь доход из квартиры по ДДУ.